Der Beleihungswert ist genau die Summe, die eine Bank im Fall einer Versteigerung oder durch einen Verkauf mit Sicherheit für die Immobilie erhält. Jedes Objekt, also jedes Haus oder jede Wohnung, dient für die finanzierende Bank als Sicherheit. Mit verschiedenen Verfahren ermittelt also die Bank den marktüblichen Wert von der Immobilie (auch über die Zeit hinweg). Basierend auf diesen Wert wird eine Darlehenssume für die Baufinanzierung berechnet. Diese Summe wird die Bank dann auch auszahlen und zur Verfügung stellen.

Es ist der Beleihungswert grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis. Denn die Summe wird mit einem Sicherheitsabschlag berechnet. Rechtlich gesehen darf die Summe auch niemals über dem Verkehrswert liegen. Die Regelung stammt aus dem § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG). Die übliche Höhe des Beleihungswertes liegt normalerweise zwischen 70% und 90% vom Kaufpreis. So muss die Differenz zur Verkehrssumme in Form vom Eigenkapital aufgebracht werden.

Berechnung des Beleihungswertes

Die Banken benutzen bestimmte Methoden, um den entsprechenden Beleihungswert zu errechnen. Es gibt drei verschiedene gängige Verfahren, die eingesetzt werden: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Gerade bei Eigentumswohnungen ist es beliebt die Ergebnisse für das Sachwertverfahren mit dem Ertragswertverfahren zu vergleichen. Ergänzend wird dann auch noch das Vergleichswertverfahren eingesetzt.

Das Sachwertverfahren

Bei Eigennutzung von Eigentumswohnungen wird häufig das Sachwertverfahren eingesetzt. So wird mit diesem Verfahren ermittelt, welche Kosten entstünden, wenn die Immobilie komplett neu gebaut werden würde. Der Beleihungswert setzt sich aus Grundstücks- und Bauwert zusammen. Allerdings wird bei einem Altbau die Wertminderung noch abgezogen. Diese Methode kann den Wert verschiedener Komponenten gut wiedergeben. Aktuelle Entwicklungen können jedoch nicht besonders gut berücksichtigt werden.

Das Ertragswertverfahren

Ideal eingesetzt wird das Ertragswertverfahren bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten. Der Beleihungswert errechnet sich dabei aus dem Bodenwert und aus den zu erwartenden Mieteinnahmen. Zukünftige Erträge können damit abgeschätzt werden. Dieses Verfahren eignet sich nur für solche Immobilien, die als Kapitalanlage und als Vermietungsobjekt gedacht sind.

Das Vergleichswertverfahren

Solch eine Methode wird zur Berechnung von Beleihungswerten bei Wohnimmobilien eingesetzt. Gerade bei Eigentumswohnungen oder Ein- bis Zweifamilienhäusern kann dieses Verfahren genutzt werden. Berücksicht werden die aktuellen Marktverhältnisse. Ganz einfach wird das zu bewertende Objekt mit einem weiteren Objekt verglichen, welches eine ähnliche Größe und Ausstattung besitzt. In die Berechnungen fließen regionale Grundstückspreise sowie der Wert baulicher Anlagen mit ein. Bei diesem Verfahren kann der Wert der Immobilie valide abgebildet werden. Leider fehlen häufig vergleichbare Objekte. Dieses Verfahren unterliegt stärker den Marktschwankungen.

Unzulässige Gebühren

Viele Banken erheben gerne eine Gebühr zur Erstellung von Wertgutachten. In den Unterlagen werden diese Gebühren oft als „Wertgutachten“, als „Kosten für Objektbesichtigung“ oder auch als „Schätzkosten“ als entsprechender Kostenfaktor aufgeführt. Jedoch dürfen rein rechtlich die Banken eine solche Gebühr gar nicht erheben. Denn im Jahr 2007 hat das Landgericht Stuttgart in einem Urteil solche Gebühren als unzulässig beschlossen. Eine Ermittlung des Beleihungswertes ist im Interesse der Bank und es gehört zu den gesetzlichen Pflichten der Bank und die Kosten dürfen deswegen nicht auf den Endkunden abgewälzt werden. Bei Bedarf sollten Sie sich deswegen von einem Notar oder von einem Anwalt beraten lassen.

Gesetzliche Regelungen zur Beleihung von Immobilien

Im europäischen Kontext gelten zur Beleihung die Regelungen der Vorschriften der CRR. So wird der Beleihungswert als Wert einer Immobilie definiert (in Artikel 4 Absatz 1 Nummer 74 CRR). Der Wert entspricht der vorsichtigen Bewertung der künftigen Marktgängigkeit bei Berücksichtigung von langfristigen und dauerhaften Eigenschaften und der normalen und örtlichen Marktbedingungen sowie von derzeitigen Nutzungen und angemessener Alternativnutzungen.

Anforderungen an den Beleihungswert

Es soll der ermittelte Wert bei einem möglichst langen Zeitraum gültig sein. Die Maßstäbe für die Wertermittlung können nur aus der Vergangenheit und aus der Gegenwart abgeleitet werden sowie beständige Wertkomponenten genutzt werden, welche auch über den Prognosezeitraum wirklich als beständig angesehen werden.

So müssen alle verwendeten Bezugsgrößen und die Wertkomponenten solche Anforderungen erfüllen. Hingegen dürfen ungesicherte Zukunftskomponenten bei Wert- und Ertragssteigerungen nicht berücksichtigt werden. Andererseits dürfen die zum Bewertungszeitpunkt als nachweislich gesicherte Eigenschaften und Erträge berücksichtigt werden und solche, welche bei ordnungsgemäßer Nutzung allen Besitzern dauerhaft zustehende Erträge.

Dokumentiert werden müssen alle verwendeten Ansätze und jeder wertbeeinflussende Faktor muss nachvollziehbar dokumentiert werden. Sorgfältig eingeschätzt werden müssen die nachhaltige Verkäuflichkeit und die Nutzbarkeit. Auch die Verwendbarkeit und die Nutzbarkeit müssen ebenfalls sorgfältig geprüft werden. Die verbundenen Risiken müssen dargelegt werden. Auch darf die Kreditsicherheit keine besonderen positiven Korrelationen zum Kreditrisiko aufweisen. Zessionen können nur als Kreditsicherheit anerkannt werden, falls die Drittschuldner nicht Arbeitnehmer dieses Kreditnehmers sind beziehungsweise mit diesem eine Gruppe von verbundenen Kunden bilden.

Beleihungswert in Deutschland und Österreich

In Deutschland wird entsprechend der gesetzlichen Regelungen der Beleihungswert berechnet und die Kreditinstitute vergeben ganz nach den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben die passenden Kredite. Auch in Österreich gibt es das Konzept des Beleihungswertes unter dem Begriff „Belehnwert“ oder „Belehnungswert“. Haus oder Wohnung werden von den Banken in Österreich mit einer vorsichtigen Bewertung ausgewiesen.

Der Beleihungswert (zur Definition ) liegt dabei im Regelfall etwa 10 Prozent unter dem ortsüblichen Verkehrswert. Finanziert werden kann je nach persönlicher Bonität des Kunden etwa 80 bis 90 Prozent vom Beleihungswert einer Immobilie. Auch ein Hypothekarkredit orientiert sich am Belehnwert.

Die Kreditrate setzt sich aus einem Zinsanteil und aus einem Tilgungsanteil zusammen. Die Rate wird als „Pauschalrate“ oder als „Annuität“ bezeichnet. Am Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und er sinkt im Laufe der Zeit zugunsten des Tilgungsanteils.

Die Höhe der monatlichen Rate ist bei gleichbleibenden Zinsen dabei ganz konstant. Verzinst werden kann mit Fixzins oder mit variablem Zinssatz. Bei variablen Zinsen orientiert sich der Zinssatz normalerweise am Indikator EURIBOR (der European Interbank Offered Rate). Es gibt praktisch im Prinzip kaum einen Unterschied zwischen den Beleihungswerten in Österreich und in Deutschland.

Vorteile und Nachteile der Beleihungswertberechnung

Es gibt verschiedene Vorteile und Nachteile der Beleihungswertberechnung.
Vorteile sind:

• Einfache Berechnung des Beleihungswertes anhand von lokalen Gegebenheiten
• Berücksichtigung der zukünftigen Marktentwicklung
• Sichere Berechnung für die Banken
• Unkomplizierte Berechnung zur schnellen Auszahlung des Kredits
• Gebührenfreie Schätzung
• Sicherheitspuffer unter dem Marktwert

Nachteile sind:

• Eigenkapital häufig erforderlich
• Deckelung der Darlehenshöhe
• Tatsächlicher Wert der Immobilie normalerweise etwas höher

Beleihungsgrundsätze der Kreditinsitute

Bei Sparkassen sind landesspezifische Beleihungsgrundsätze einzuhalten die den Anforderungen der Beleihungswertermittlungsverordnung entsprechen.

Auch im genossenschaftlichen Bankensektor orientieren sich die Berechnungen an den vom Bundesverband herausgegebenen Wertermittlungsrichtlinien. Institutsinterne Regelungen für eine Wertermittlung werden bei Kreditinstituten vom privaten Bankensektor eingesetzt. Die Gutachter müssen eine entsprechende fachliche Qualifikation direkt nachweisen.

Der Beleihungsauslauf

Mit dem Beleihungsauslauf wird das Verhältnis zwischen einem aufgenommenen Darlehen und einem Beleihungswert angegeben. Mit dieser Prozentzahl kann die Bank die Zinshöhe für das Darlehen festlegen. Ist die Zahl des Beleihungsauslaufs höher, dann wird auch der Sollzins für den Kreditvertrag höher sein. Die besten Konditionen erhalten Sie für einen Beleihungswert bis zu 60%.

Dabei ist das Eigenkapital höher für die Finanzierung. Damit ergibt sich ein geringeres Risiko für die Banken und dies wird mit geringeren Zinsen belohnt.

Fazit

Der Beleihungswert ist ein solides Fundament für die Finanzierung von Immobilien durch Banken. Mit diesem Wert können Sie auf sichere Zusagen für Kreditanträge rechnen. Der Beleihungswert wird in Österreich und in Deutschland als Berechnungsgrundlage für Kredite verwendet.